Реклама застройщика и новостроек: реклама ЖК и продвижение жилого комплекса в Директе

Трафик-команда LJT ведёт рекламу застройщиков и новостроек в Яндекс Директе на целевые звонки и заявки в отдел продаж. Объявления и креативы собираем по ст. 28 закона о рекламе с первого запуска: застройщик, наш.дом.рф, ипотека с ПСК.

Работаем на экономику проекта и цену целевых событий, от целевого звонка до визита в офис продаж. Начинаем с рынка: для этой страницы собрали 126 объявлений по 39 запросам покупателей новостроек в трёх городах и разобрали, как рекламируются ЖК.

• Лет в рекламе15
• Открутили в Яндекс Директ450 млн ₽+
• Нам доверяют рекламных бюджетов200–250 млн ₽ в год

Реклама новостроек в Яндексе: разобрали 126 объявлений

Мы сняли рекламную выдачу Яндекса по 39 запросам, с которыми ищут квартиру в новостройке: «новостройки от застройщика», «купить квартиру в новостройке», «семейная ипотека новостройки», «квартиры с отделкой», «жк комфорт класса» и ещё три десятка.

Смотрели Москву, Петербург и Екатеринбург с компьютера, всего 117 выдач. Реклама стояла на 70% из них.

Утром мы снимали ту же выдачу, и 43 из 73 рекламодателей стояли в ней оба раза. Они дают 93 объявления из 126. Порталы стоят почти на каждой четвёртой выдаче, больше всех Яндекс Недвижимость, 14 выдач из 117.

Объявлений-долгожителей, у которых утром и днём совпали домен и заголовок: 58 из 126. Цену в них пишут в 3% случаев против 21% у остальных, рассрочку 3% против 15%, скидку 14% против 28%. Базовое объявление про ЖК и застройщика крутится постоянно, офферы с ценой, скидкой и рассрочкой меняются.

Ошибки в рекламе новостроек: что видно в выдаче

В Директе всё решает тест, и объявление без единой цифры иногда работает лучше вылизанного. Ошибками мы считаем только то, что объявление теряет при любом креативе.

У 58% объявлений Директ обрезал заголовок многоточием, причём у постоянных застройщиков вдвое чаще, чем у остальных: 67% против 33%. Ещё в 3% объявлений стоят «лучший» и подобное, а это без подтверждения нарушение закона.

Метро, район и локацию упоминает каждое четвёртое, двор, школу, парк и паркинг 22%, скидку или выгоду 21%, сдачу и готовые квартиры 17%, цену и отделку по 13%, ипотеку и рассрочку по 10%. Какой довод сработает у покупателей вашего ЖК, мы проверяем тестом.

Реклама ЖК: как устроено объявление

Из самых частых смысловых доводов в объявлениях ниши мы собрали четыре прототипа аргументации: готовые квартиры с отделкой, семейная ипотека, срок сдачи и скидка за полную оплату. Каждый прототип держит один смысловой фокус из возможных, и на него можно опереться при сборке своего креатива.

Внизу каждого скелета стоит полоса, которую требует закон: застройщик и наш.дом.рф или банк и предупреждение о кредите. В текстовые объявления Директ подставляет данные застройщика сам, а в графике их ставят в макет вручную.

Креативы для рекламы жилого комплекса

Реальные рабочие топ-связки клиентов под неразглашением, поделиться ими не можем.

Клиенты для застройщика: разбор вашей рекламы

Выдача по новостройкам в целом описана выше. Для вашего ЖК разбор строится вокруг остатков: какие типы квартир продавать первыми, чем вы отличаетесь от соседних ЖК и классифайдов ценой метра, ипотекой, рассрочкой, отделкой и сроком сдачи, сколько стоит целевой звонок и сколько выдерживает маржа.

На этих цифрах собираем рекламу под план продаж.

Разборы наших проектов лежат в кейсах Яндекс Директ, для агентств у нас отдельная страница: реклама агентства недвижимости.

Реклама новостроек в 2026 году: что с продажами

По ДОМ.РФ, за январь–август 2026 года продано 14,6 млн м², на 2% больше, чем годом раньше. В августе продажи упали на 16% год к году. Распроданность с учётом стройготовности снизилась с 73% в начале года до 68% на 1 сентября, срок реализации непроданного жилья вырос с 3,1 до 3,2 года.

В августе 57% объёма ипотечных выдач пришлось на льготные программы. С 1 октября 2026 года ставка семейной ипотеки зависит от числа детей: в регионах от 10% при одном ребёнке до 2% при пяти, в Москве, Петербурге и их областях на 2 п. п. выше. Реклама ЖК конкурирует офферами: рассрочкой, отделкой, условиями ипотеки.

Лиды застройщику: где теряется покупатель после звонка

Яндекс Недвижимость разобрала 219 226 звонков застройщикам за февраль–май 2026 года. 14% звонков остаются без ответа, и по пропущенным менеджеры перезванивают только в 11% случаев. Дату и время встречи менеджер называет в 37% разговоров. При хорошем разговоре на встречу записываются 85% звонящих, при плохом 35%.

Выходит, что цена встречи зависит от отдела продаж не меньше, чем от рекламы. Поэтому звонки и заявки мы сверяем с отделом продаж застройщика и смотрим обе цифры: сколько стоит целевой звонок и сколько из них доходит до офиса.

Реклама новостройки и закон: наш.дом.рф, ипотека, рассрочка

Название ЖК в рекламе можно указывать, только если оно есть в проектной декларации: так ФАС разъяснила в письме от 3 октября 2022 года. В текстовые объявления Директ сам подставляет данные застройщика из наш.дом.рф, в графике и видео их ставят в макет вручную.

С 1 марта 2025 года перед ставкой ипотеки обязателен диапазон ПСК, набранный не мельче ставки. Директ добавляет предупреждение о кредите в текст сам, в графике оно занимает не меньше 10% площади.

ФАС и УФАС применяют это к застройщикам: в 2025–2026 годах ненадлежащей признавали рекламу беспроцентной рассрочки без существенных условий и семейной ипотеки без кредитора и с ПСК мельче ставки. Штраф юрлицу по ч. 1 ст. 14.3 КоАП от 100 до 500 тыс. ₽.

Клиенты для застройщика из Директа: как работаем

Перед запуском смотрим рекламу новостроек в вашем городе так же, как на этой странице. Основной бюджет идёт в Поиск, потому что при подборе жилья им пользуются 70% покупателей (исследование Яндекс Рекламы, июль 2026).

Кампании учим на заявках и звонках, офферы ипотеки, рассрочки и отделки проверяем в креативах и масштабируем те связки, что дают целевые звонки.

Уже за неделю видно фокус и коридор цены, куда придём.

Ведение Директа целиком: ведение Яндекс Директ под ключ.

Вопросы про рекламу застройщика